Você quer ter a tão sonhada casa própria? Qual o melhor caminho?

Análise de consórcio como alternativa de financiamento

Há algumas semanas análises realizadas em cadernos de economia do país sobre a retranca que os bancos ( exigências de mais entrada ) armaram para conceder empréstimos. E devido a este fato que uma quantidade enorme de financiamentos imobiliários tem sido negada pelos bancos.

As razões para tal postura dos bancos incluem gastos excessivos com cartão de crédito da classe média e alta  ao passo que, se você gasta todo o seu salário na fatura do cartão de crédito, não há como pagar o restante das despesas.

Estão sendo negados também os financiamentos para pessoas com registros de problemas de crédito, os famosos negativados. Mesmo que estas pessoas tenham resolvido tudo, atualmente, os problemas passados em relação ao crédito são suficientes para barrar um financiamento imobiliário.

Um reflexo disto são os constantes consultas de clientes para avaliar a opção de “investimento” em um consórcio imobiliário como alternativa ao financiamento imobiliário.

O que é um consórcio?

Existe um grupo de pessoas que se unem e pagam prestações. As prestações do mês são todas agregadas, para que algumas delas possam comprar o bem que o grupo decidiu – que pode ser um carro, um eletrodoméstico ou uma casa.

Para decidir quem vai ficar com o bem, faz-se um sorteio ou também, em alguns casos, é possível dar lances. Quem tiver o maior lance leva. No caso do consórcio imobiliário, você não recebe uma casa, mas sim uma carta de crédito que é reconhecida pelos vendedores como tão boa quanto o dinheiro.

Para juntar todas as pessoas e prestações, e administrar a operação, um agente financeiro vai cobrar uma taxa de administração. Ele também vai incluir na conta seguro uma taxa de reserva (para inadimplência) e um índice de correção do bem em questão. No caso de consórcio da CEF, o índice é o INPC, um índice de inflação.

Não encare consórcio como investimento, por favor! ele é um mecanismo acessível ja que você não está alugando ( juros) de uma mercadoria ( dinheiro) que não é seu.

Um ponto importante: o consórcio é um produto aparentemente simples, mas bem complicado para uma análise de matemática financeira. Não deixemos esta explanação tediosa com os detalhes, mas precipitando, ao fim do consórcio, quando todo mundo receber seus créditos, alguns consorciados terão feito na prática um financiamento, outros terão feito um investimento de retorno muito pequeno.

Entretanto, para simplificar a nossa vida, vamos concordar aqui que consórcio é uma dívida para a maioria dos participantes. É verdade que dá uma aparência de investimento – você vai “aplicando” e ao final recebe o resultado de sua aplicação na forma de um bem.

Mas há um problema. No desenho da operação de um consórcio a maioria das pessoas vai receber um pouco menos é verdade do que “aplicou”. principalmente para quem ficou para o fim do sorteio.

Então, para quase todos os participantes, o consórcio é um instrumento financeiro que, no final, se recebe um pouco menos do que pagou. E qual o nome disto? Dívida! É uma obrigação de todo mês pagar um valor para receber menos do que você “aplicou”.

Apenas tenha cuidado quando alguém lhe vender um sistema muito bom e acessível, como um investimento, uma compra programada ou o que quer que seja, peço que você encare isto como o que é de fato: uma dívida.

O fato de não haver juros é um detalhe relevante, porém os juros são substituídos pela taxa de administração e outros custos associados e, principalmente, pelo custo de oportunidade.

Taxa de administração e inadimplência

Como mencionei anteriormente, para organizar toda essa operação a instituição financeira cobra uma taxa de administração. Em um consórcio de 150 meses pela CEF a taxa é de 18% sobre o valor do crédito, por exemplo. Esta taxa é cobrada em suaves parcelas diluídas nas prestações.

Além disso, cobra-se o seguro e uma taxa de reserva, que nada mais é que uma provisão ( segurança para todos os partipantes do grupo) para aqueles casos em que algum consorciado deixe de pagar depois de contemplado.

Um dos grandes serviços que a instituição financeira presta, na verdade, é que ela assume o risco dessas pessoas que ficam inadimplentes. Isto é, se o fundo de reserva não for suficiente para cobrir a inadimplência daqueles que já receberam a carta de crédito, a instituição financeira arcará com os custos da inadimplência excedente.

Vale a pena conferir se este é o caso do consórcio que você vai contratar, pois pode acontecer da instituição financeira repassar a inadimplência para os outros consorciados.

Apurando as contas (I)

Para realizar as comparações com propriedade, precisamos comparar qual é o custo total de um consórcio em relação à alternativa de financiamento que você pode obter.

Vamos dizer, primeiramente, que você tenha acesso ( difícil, burocrático e caro) a um financiamento pelo SFH pela CEF com custos de TR + 9% ao ano. Este financiamento é um dos mais baratos disponíveis. Abaixo disto só os empréstimos do Minha Casa Minha Vida.

Um empréstimo de TR + 9% ao ano tem uma taxa interna de retorno de 10,22% ao ano. O nome engana, por mencionar taxa de retorno, mas na prática é o custo efetivo do seu empréstimo que ficaria em 10,22% ao ano.

E como isto se compara com o consórcio? Como falamos anteriormente, quanto mais tempo você demorar a receber a sua carta de crédito, maior será o custo de oportunidade e seu custo efetivo.

Atenção : Se você for sorteado no primeiro ano, o custo efetivo é de 10,76% ao ano, para um consórcio imobiliário da CEF de 150 parcelas com taxa de administração de 18%. Neste caso opção de consórcio é mais severa que um financiamento do SFH da CEF com TR + 9% ao ano.( onde o cliente terá que ter hoje uma disponibilidade alta para dar de entrada)

Apurando as contas (II)

Agora, vamos dizer que, por alguma razão você não consiga o financiamento do SFH e precise acessar o mercado de financiamentos imobiliários da carteira hipotecária, que quase sempre é mais cara. Uma cotação rápida na internet indica que está sendo cobrada TR + 11% ao ano para estes financiamentos, por exemplo.

O custo efetivo deste financiamento ficaria em 12,23% ao ano. Em comparação ao consórcio, se você for sorteado até o segundo ano, você terá um custo de 11,61% ao ano, então mais vantajoso. A partir do terceiro ano, os custos do consórcio são mais severos do que o financiamento.

Em outras palavras, você teria 16% de probabilidade (24 sorteios de 150 possíveis) de ter um custo vantajoso em relação ao financiamento na carteira hipotecária com custo de TR +11% ao ano. A partir do terceiro ano, você já pagaria mais no consórcio do que no financiamento imobiliário.

Se preferir, você pode olhar da outra forma. Você tem 84% de probabilidade de ter um custo com consórcio maior do que o financiamento.

Questão de sorte

Neste momento você já deve ter percebido que tudo dependerá da sua sorte. Se sorteado rapidamente você tem custos razoáveis. Se sorteado mais para frente a situação vai ficando mais desconfortável

Em um consórcio de 150 parcelas com taxa de 18%, ser sorteado em até 3 anos (24% de probabilidade) o custo fica em 13,28% ao ano. Em até quatro anos (32% de probabilidade) pula para 16,77% ao ano e por aí vai.

Lance

“Mas fiquei sabendo que dá para fazer lance e receber o crédito imediatamente! Inclusive posso usar a própria carta de crédito para dar o lance.“

Neste caso a coisa fica mais severa se a estratégia escorregar e não der certo. Vamos dizer que você tenha entrado em um consórcio de R$ 500.000. Você pode dar um lance de R$ 250.000 mesmo sem ter um centavo no bolso. O que acontece na prática é que do valor do crédito que você receber será descontado o valor do lance (até o limite de 50% do crédito). A partir daí você precisa entrar com dinheiro vivo.

Refletindo este caso, o cenário mais provável é que vai ter um monte de gente dando lance de 50% ou mais para receber logo seu crédito. Se você quer ter R$ 500.000 na mão, você entra num consórcio de R$ 1.000.000, dá um lance de R$ 500.000 e ainda fica com os R$ 500.000 que queria.

Assim, esses primeiros meses de lances serão sempre competitivos. E os custos do consórcio com estes lances, logo no começo, vão ficando extremamente altos com relevantes diferenças de um mês para o outro.

Vamos as contas. Dando lance de 50% do valor do crédito, o seu custo efetivo vai ficar assim, dependendo do MÊS que você tiver sucesso.

Mês	Custo Efetivo (% ao ano)
1	10,97%
2	11,38%
3	11,81%
4	12,27%

Para quem tem a opção de fazer um empréstimo com TR + 9% ao ano ( cada vez mais complicado), a estratégia de lance com 50% do valor do crédito simplesmente não vale a pena, pois mesmo que o seu lance seja o vencedor no primeiro mês, o custo efetivo do consórcio ficará em 10,97% ao ano. Este custo é maior do que os 10,22% ao ano que você teria com o financiamento TR + 9% ao ano.

Em relação aos financiamentos com TR+ 11% ao ano, a partir do mês 4, a estratégia de lance de 50% do consórcio já terá um custo efetivo maior. Por outro lado, nos três primeiros meses a operação com lance de 50% funciona para quem tem acesso somente aos financiamentos com TR + 11% ao ano.

Qual então o público que deve comprar um consórcio afinal de contas? (I)

No fim das contas só vai fazer sentido ir em frente com o consórcio para aquelas pessoas que (i) não tiverem acesso ao financiamento imobiliário SFH ou Carteira Hipotecária e (ii) não se incomodem com o tempo que pode variar para receber os recursos.

Sugestão , ao invés de financiar um imóvel, o investidor / consumidor realiza a compra de um imóvel em etapas, começando com um imóvel pequeno até chegar ao imóvel desejado.

Vamos dizer que você tem uma oportunidade de negócio na mão que vai te dar retornos muito bons. Por exemplo, um imóvel com um retorno de 2% ao mês. E vamos dizer que você não tem nenhuma forma de obter um financiamento imobiliário.

Neste caso , vale a pena você ir em frente com a estratégia de lance de 50% que explicamos anteriormente. Porque, no fim das contas, o negócio aguenta os custos do consórcio. Porém, tenha em mente que você vai precisar conseguir esta carta rapidamente e, por conta disto, precisa ser agressivo nos seus lances.

Em outras palavras, você pode fazer um consórcio de, em tese, um custo alto, se consegue um retorno ainda melhor em um grande negócio imobiliário. Não perca um grande negócio por falta de dinheiro.

Transparência é fundamental na ocasião que se vende o sistema consórcio

Explicando quando houver a contemplação no consórcio haverá uma análise de seu crédito por parte da instituição financeira e isto poderá resultar em exigências de garantias maiores do que você pode apresentar.

Vamos dizer que você achou um grande negócio que precisa de R$ 500.000. Você faz o consórcio de R$ 1.000.000 e dá um lance de R$ 500.000,01 e leva a carta de crédito. Na hora de formalizar o banco fica sabendo que você vai usar todo o dinheiro para comprar um imóvel de R$ 500.000.

Neste momento o banco pode não aceitar as condições, pois ele precisa que o imóvel que você apresentou na transação seja maior do que o crédito recebido. O banco quer mais garantias em relação ao que você propôs.

Se você não tiver algum caixa para participar do negócio pode ser que toda a transação vá por água abaixo.

Para os casos em que você não tem acesso ao financiamento imobiliário, mas tem pelo menos 20% – 30% para entrada, você pode aumentar o seu lance inicial de 50% para 60% e torcer para levar no primeiro mês. Neste caso seu custo efetivo ficaria em torno de 11,08% ao ano.

O detalhe aqui é que, para lances conquistados no primeiro mês, o valor do lance entre 50% e 70% não muda muito o custo efetivo e você aumenta suas chances de sucesso em obter o crédito no primeiro mês de lances.

Entretanto, sempre lembre que na concessão do crédito ainda haverá a análise de crédito e é bom saber se sua proposta será aceita.

Algumas simulações de custo

Para auxiliar nas decisões, nas tabelas abaixo há um resumo dos custos efetivos dos financiamentos e consórcios dentro das simulações que mencionamos.

Financiamentos

Financiamento	Custo Efetivo
TR + 5,5%	6,69%
TR + 7%	8,20%
TR + 8%	9,21%
TR + 9%	10,22%
TR + 10%	11,22%
TR + 11%	12,23%
TR + 12%	13,24%

Consórcios sem lance

Sorteio	Custo Efetivo (% ao ano)
1º Ano	10,76%
2º Ano	11,61%
3º Ano	13,28%

Consórcios com lance

Lance	Lance de 70%	Lance de 60%	Lance de 50%	Lance de 20%
1º Mês	11,26%	11,08%	10,97%	10,81%
2º Mês	11,69%	11,49%	11,38%	11,21%
3º Mês	12,14%	11,93%	11,81%	11,64%
4º Mês	12,61%	12,40%	12,27%	12,09%

Um abraço,

Carlos Vianna – Consultor de Estratégias Comerciais em Seguros e Investimentos.