Análise de consórcio como alternativa de financiamento
Há algumas semanas análises
realizadas em cadernos de economia do país sobre a retranca que os bancos ( exigências de mais entrada ) armaram para conceder empréstimos. E devido a este fato que uma quantidade
enorme de financiamentos imobiliários tem sido negada pelos bancos.
As razões para tal
postura dos bancos incluem gastos excessivos com cartão de crédito da classe
média e alta ao passo que, se você gasta
todo o seu salário na fatura do cartão de crédito, não há como pagar o restante
das despesas.
Estão sendo negados
também os financiamentos para pessoas com registros de problemas de crédito, os
famosos negativados. Mesmo que estas pessoas tenham resolvido tudo, atualmente,
os problemas passados em relação ao crédito são suficientes para barrar um
financiamento imobiliário.
Um reflexo disto
são os constantes consultas de clientes para avaliar a opção de “investimento”
em um consórcio imobiliário como alternativa ao financiamento imobiliário.
O que é um consórcio?
Existe um grupo de
pessoas que se unem e pagam prestações. As prestações do mês são todas
agregadas, para que algumas delas possam comprar o bem que o grupo decidiu –
que pode ser um carro, um eletrodoméstico ou uma casa.
Para decidir quem
vai ficar com o bem, faz-se um sorteio ou também, em alguns casos, é possível
dar lances. Quem tiver o maior lance leva. No caso do consórcio imobiliário,
você não recebe uma casa, mas sim uma carta de crédito que é reconhecida pelos
vendedores como tão boa quanto o dinheiro.
Para juntar todas
as pessoas e prestações, e administrar a operação, um agente financeiro vai
cobrar uma taxa de administração. Ele também vai incluir na conta seguro uma
taxa de reserva (para inadimplência) e um índice de correção do bem em questão.
No caso de consórcio da CEF, o índice é o INPC, um índice de inflação.
Não encare consórcio como investimento, por favor! ele é um mecanismo acessível ja que você não está alugando ( juros) de uma mercadoria ( dinheiro) que não é seu.
Um ponto
importante: o consórcio é um produto aparentemente simples, mas bem complicado
para uma análise de matemática financeira. Não deixemos esta explanação tediosa com os detalhes, mas precipitando, ao fim do consórcio, quando todo
mundo receber seus créditos, alguns consorciados terão feito na prática um
financiamento, outros terão feito um investimento de retorno muito pequeno.
Entretanto, para
simplificar a nossa vida, vamos concordar aqui que consórcio é uma dívida para
a maioria dos participantes. É verdade que dá uma aparência de investimento –
você vai “aplicando” e ao final recebe o resultado de sua aplicação na forma de
um bem.
Mas há um problema.
No desenho da operação de um consórcio a maioria das pessoas vai receber um pouco menos é verdade do que “aplicou”. principalmente para quem ficou para o
fim do sorteio.
Então, para quase
todos os participantes, o consórcio é um instrumento financeiro que, no final,
se recebe um pouco menos do que pagou. E qual o nome disto? Dívida! É uma obrigação de
todo mês pagar um valor para receber menos do que você “aplicou”.
Apenas tenha cuidado quando alguém lhe vender um sistema muito bom e acessível, como um investimento, uma compra programada ou o que quer
que seja, peço que você encare isto como o que é de fato: uma dívida.
O fato de não haver
juros é um detalhe relevante, porém os juros são substituídos pela taxa de
administração e outros custos associados e, principalmente, pelo custo de
oportunidade.
Taxa de administração e inadimplência
Como mencionei
anteriormente, para organizar toda essa operação a instituição financeira cobra
uma taxa de administração. Em um consórcio de 150 meses pela CEF a taxa é de
18% sobre o valor do crédito, por exemplo. Esta taxa é cobrada em suaves
parcelas diluídas nas prestações.
Além disso,
cobra-se o seguro e uma taxa de reserva, que nada mais é que uma provisão ( segurança para todos os partipantes do grupo) para
aqueles casos em que algum consorciado deixe de pagar depois de contemplado.
Um dos grandes
serviços que a instituição financeira presta, na verdade, é que ela assume o
risco dessas pessoas que ficam inadimplentes. Isto é, se o fundo de reserva não
for suficiente para cobrir a inadimplência daqueles que já receberam a carta de
crédito, a instituição financeira arcará com os custos da inadimplência
excedente.
Vale a pena
conferir se este é o caso do consórcio que você vai contratar, pois pode
acontecer da instituição financeira repassar a inadimplência para os outros
consorciados.
Apurando as contas (I)
Para realizar as
comparações com propriedade, precisamos comparar qual é o custo total de um
consórcio em relação à alternativa de financiamento que você pode obter.
Vamos dizer,
primeiramente, que você tenha acesso ( difícil, burocrático e caro) a um financiamento pelo SFH pela CEF com
custos de TR + 9% ao ano. Este financiamento é um dos mais baratos disponíveis.
Abaixo disto só os empréstimos do Minha Casa Minha Vida.
Um empréstimo de TR
+ 9% ao ano tem uma taxa interna de retorno de 10,22% ao ano. O nome engana,
por mencionar taxa de retorno, mas na prática é o custo efetivo do seu
empréstimo que ficaria em 10,22% ao ano.
E como isto se
compara com o consórcio? Como falamos anteriormente, quanto mais tempo você
demorar a receber a sua carta de crédito, maior será o custo de oportunidade e
seu custo efetivo.
Atenção : Se você for
sorteado no primeiro ano, o custo efetivo é de 10,76% ao ano, para um consórcio
imobiliário da CEF de 150 parcelas com taxa de administração de 18%. Neste caso opção de consórcio é mais severa que um financiamento do SFH da
CEF com TR + 9% ao ano.( onde o cliente terá que ter hoje uma disponibilidade alta para dar de entrada)
Apurando as contas (II)
Agora, vamos dizer
que, por alguma razão você não consiga o financiamento do SFH e precise acessar
o mercado de financiamentos imobiliários da carteira hipotecária, que quase
sempre é mais cara. Uma cotação rápida na internet indica que está sendo
cobrada TR + 11% ao ano para estes financiamentos, por exemplo.
O custo efetivo
deste financiamento ficaria em 12,23% ao ano. Em comparação ao consórcio, se
você for sorteado até o segundo ano, você terá um custo de 11,61% ao ano, então
mais vantajoso. A partir do terceiro ano, os custos do consórcio são mais severos do
que o financiamento.
Em outras palavras,
você teria 16% de probabilidade (24 sorteios de 150 possíveis) de ter um custo
vantajoso em relação ao financiamento na carteira hipotecária com custo de TR
+11% ao ano. A partir do terceiro ano, você já pagaria mais no consórcio do que
no financiamento imobiliário.
Se preferir, você
pode olhar da outra forma. Você tem 84% de probabilidade de ter um custo com
consórcio maior do que o financiamento.
Questão de sorte
Neste momento você
já deve ter percebido que tudo dependerá da sua sorte. Se sorteado rapidamente
você tem custos razoáveis. Se sorteado mais para frente a situação vai ficando mais desconfortável
Em um consórcio de
150 parcelas com taxa de 18%, ser sorteado em até 3 anos (24% de probabilidade)
o custo fica em 13,28% ao ano. Em até quatro anos (32% de probabilidade) pula
para 16,77% ao ano e por aí vai.
Lance
“Mas fiquei sabendo
que dá para fazer lance e receber o crédito imediatamente! Inclusive posso usar
a própria carta de crédito para dar o lance.“
Neste caso a coisa
fica mais severa se a estratégia escorregar e não der certo. Vamos dizer que você
tenha entrado em um consórcio de R$ 500.000. Você pode dar um lance de R$
250.000 mesmo sem ter um centavo no bolso. O que acontece na prática é que do
valor do crédito que você receber será descontado o valor do lance (até o
limite de 50% do crédito). A partir daí você precisa entrar com dinheiro vivo.
Refletindo este caso, o
cenário mais provável é que vai ter um monte de gente dando lance de 50% ou
mais para receber logo seu crédito. Se você quer ter R$ 500.000 na mão, você
entra num consórcio de R$ 1.000.000, dá um lance de R$ 500.000 e ainda fica com
os R$ 500.000 que queria.
Assim, esses
primeiros meses de lances serão sempre competitivos. E os custos do consórcio
com estes lances, logo no começo, vão ficando extremamente altos com relevantes
diferenças de um mês para o outro.
Vamos as contas.
Dando lance de 50% do valor do crédito, o seu custo efetivo vai ficar assim,
dependendo do MÊS que você tiver sucesso.
Mês
|
Custo Efetivo (% ao ano)
|
1
|
10,97%
|
2
|
11,38%
|
3
|
11,81%
|
4
|
12,27%
|
Para quem tem a
opção de fazer um empréstimo com TR + 9% ao ano ( cada vez mais complicado), a estratégia de lance com 50%
do valor do crédito simplesmente não vale a pena, pois mesmo que o seu lance
seja o vencedor no primeiro mês, o custo efetivo do consórcio ficará em 10,97%
ao ano. Este custo é maior do que os 10,22% ao ano que você teria com o
financiamento TR + 9% ao ano.
Em relação aos
financiamentos com TR+ 11% ao ano, a partir do mês 4, a estratégia de lance de
50% do consórcio já terá um custo efetivo maior. Por outro lado, nos três
primeiros meses a operação com lance de 50% funciona para quem tem acesso
somente aos financiamentos com TR + 11% ao ano.
Qual então o público que deve comprar um consórcio afinal de contas? (I)
No fim das contas
só vai fazer sentido ir em frente com o consórcio para aquelas pessoas que (i)
não tiverem acesso ao financiamento imobiliário SFH ou Carteira Hipotecária e
(ii) não se incomodem com o tempo que pode variar para receber os recursos.
Sugestão , ao invés de financiar um imóvel, o
investidor / consumidor realiza a compra de um imóvel em etapas, começando com
um imóvel pequeno até chegar ao imóvel desejado.
Vamos dizer que
você tem uma oportunidade de negócio na mão que vai te dar retornos muito bons. Por
exemplo, um imóvel com um retorno de 2% ao mês. E vamos dizer que você não tem
nenhuma forma de obter um financiamento imobiliário.
Neste caso ,
vale a pena você ir em frente com a estratégia de lance de 50% que explicamos
anteriormente. Porque, no fim das contas, o negócio aguenta os custos do
consórcio. Porém, tenha em mente que você vai precisar conseguir esta carta
rapidamente e, por conta disto, precisa ser agressivo nos seus lances.
Em outras palavras,
você pode fazer um consórcio de, em tese, um custo alto, se consegue um retorno
ainda melhor em um grande negócio imobiliário. Não perca um grande negócio por
falta de dinheiro.
Transparência é fundamental na ocasião que se vende o sistema consórcio
Explicando quando
houver a contemplação no consórcio haverá uma análise de seu crédito por parte
da instituição financeira e isto poderá resultar em exigências de garantias
maiores do que você pode apresentar.
Vamos dizer que
você achou um grande negócio que precisa de R$ 500.000. Você faz o consórcio de
R$ 1.000.000 e dá um lance de R$ 500.000,01 e leva a carta de crédito. Na hora
de formalizar o banco fica sabendo que você vai usar todo o dinheiro para
comprar um imóvel de R$ 500.000.
Neste momento o
banco pode não aceitar as condições, pois ele precisa que o imóvel que você
apresentou na transação seja maior do que o crédito recebido. O banco quer mais
garantias em relação ao que você propôs.
Se você não tiver
algum caixa para participar do negócio pode ser que toda a transação vá por
água abaixo.
Para os casos em que você não tem acesso ao financiamento imobiliário, mas tem pelo menos 20% – 30% para entrada, você pode aumentar o seu lance inicial de 50% para 60% e torcer para levar no primeiro mês. Neste caso seu custo efetivo ficaria em torno de 11,08% ao ano.
O detalhe aqui é
que, para lances conquistados no primeiro mês, o valor do lance entre 50% e 70%
não muda muito o custo efetivo e você aumenta suas chances de sucesso em obter
o crédito no primeiro mês de lances.
Entretanto, sempre
lembre que na concessão do crédito ainda haverá a análise de crédito e é bom
saber se sua proposta será aceita.
Algumas simulações de custo
Para auxiliar nas decisões, nas tabelas abaixo há um resumo dos custos efetivos dos
financiamentos e consórcios dentro das simulações que mencionamos.
Financiamentos
Financiamento
|
Custo Efetivo
|
TR + 5,5%
|
6,69%
|
TR + 7%
|
8,20%
|
TR + 8%
|
9,21%
|
TR + 9%
|
10,22%
|
TR + 10%
|
11,22%
|
TR + 11%
|
12,23%
|
TR + 12%
|
13,24%
|
Consórcios sem lance
Sorteio
|
Custo Efetivo (% ao ano)
|
1º Ano
|
10,76%
|
2º Ano
|
11,61%
|
3º Ano
|
13,28%
|
Consórcios com lance
Lance
|
Lance de 70%
|
Lance de 60%
|
Lance de 50%
|
Lance de 20%
|
1º Mês
|
11,26%
|
11,08%
|
10,97%
|
10,81%
|
2º Mês
|
11,69%
|
11,49%
|
11,38%
|
11,21%
|
3º Mês
|
12,14%
|
11,93%
|
11,81%
|
11,64%
|
4º Mês
|
12,61%
|
12,40%
|
12,27%
|
12,09%
|
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